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おひとり様女子のエッセイ

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アラフィフ独身マンションを買う(ようやく売買契約締結、そして住宅ローン本審査申込み!思ったより大変。)

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画像:photoACphotoBさん

 

中古マンション売買契約を締結!

 

ついに、この日がやってきました。

 

老後に不安を感じ始め、マンション探しに思い立った昨年の12月から約3か月。

 

長かったような、短かったような。

 

でも、やっと物件を決め、価格を交渉し、30万円値下げしてもらって、売買契約締結までこぎつけました。

 

仲介不動産会社を訪問し、売主様と再会し、宅建士による進行にて、不動産売買契約の締結プロセスを経験しました。

 

不動産売買契約を初体験

 

50歳を手前にして、人生初の不動産売買契約を経験しました。

 

思った以上に大変な作業で、びっくり!

 

これから中古マンションを購入される方にとって、少しでもご参考になれば幸いです。

 

締結に持参するもの

 

私が持参したのは、

〇手付金30万円+印紙代1万円

〇実印

この2点。

 

前日(週末)に仲介不動産会社から言われて、普段現金をほとんど使ってない(手元にない)わたしは、慌てて現金を準備💦

 

コンビニでも現金引き出せますが、手数料がかかるため、これから大借金を負う身としては、少しでも節約せねばという思いで、郵便局ATMへ向かい、30万円を引き出しました。

 

ちなみに、コンビニでは一日MAX20万円までしか引き出せないので注意(-_-;)

 

締結にかかる時間(2時間半!)

 

売買契約手続きは1時間ぐらいで終わるのかと思いきや、なんと2時間半もかかりました!

 

幸いその後に予定を入れていなかったのでよかったのですが、まさかこんなに時間がかかるものとは思いもしませんでした。

 

不動産の売買契約というのは、契約書はもちろんのこと、重要調査説明書という、たいそうな書類もあり、そのどちらもが分厚いです。

 

その見た目だけでもお腹いっぱいでしたが、これをなんと、売主様、買主様(わたし)、宅建士、仲介不動産担当営業4人で、全ページを読み合わせし、確認するというではありませんか。。。クラっとしました。

 

不動産仲介業者の法務部所属の宅建士の方が宅建士の証明書をデスクに置き、重要調査説明書を1頁目から読み上げ、それをみんなで目でなぞっていくという、途方もない作業・・・💦

 

買主であるわたしは、重要事項を見逃すまいと、目をかっ開き、全集中で字ずらをなぞること1時間。

 

最後は、集中力が切れ、なかなか頭に入ってこず・・・でしたが、なんとか一番重要と思われる事項だけは、全てちゃんと確認できたと思います。

 

重要調査報告書の確認は大事

 

重要調査報告書には、購入物件に関する細かな調査報告書がまとめてあります。

 

物件概要はもちろんのこと、管理組合、修繕状況、設備(エアコンあり、なし、撤去など)や、建築法関連の注意事項やら、居住に関する注意事項、所在地地図、公図、建物の設計に関する図面(竣工図は含まず)、地形に関する情報、区域の情報、災害ハザードマップ等、わたしが欲しいと思った情報がほとんど全て綴じられてました。

 

以前、同マンションの他物件を買付した経験があり(断られましたが)、その際に、管理規定はもちろんのこと、マンション建物に関するほとんどの書類に目を通し、疑問と思われる点を全てクリアにしていたこともあり、マンション構造の詳細については、さらっと聞き流しでも大丈夫でした。

 

買付申込を断られた際には、「努力は無駄だった」とガックリしてましたが、まさか同マンションで他の物件が出てくるとは思わず、その時の努力が役に立ち、報われました。

 

「努力は裏切らない!」と思った次第です。

 

重要調査報告書では、物件引渡しの状況についても、細かく確認していきます。

 

例えば、下記について、あり?なし?撤去?など。

 

〇エアコン

〇下駄箱

〇証明器具

〇カーテンレールなど。

 

また、クリーニングをするのかしないのかなど。

 

わたしの場合、ほぼ全室リノベーションするため、クリーニングは不要でOK。

 

エアコンも全取替えするので、できれば撤去お願いしたかったですが、売主さんも要らないとのことで置き去り。

 

照明器具も、全部取り替えるため要らないので、それは交渉し撤去をお願いしました。

 

優良マンションであると改めて実感

 

最終版の重要調査報告書を隅から隅まで確認し、改めて、購入した物件に間違いはなかったと再確認することができ、優良なマンションで安堵しました。

 

全ての書類をしっかり保管管理

中古物件を探す経験を通してわかったことですが、マンション内覧の際に、マンションの管理状況の書類提出を不動産仲介業者に依頼すると、十中八九「30年前に建てられた中古マンションなんて、ほとんど書類残ってないですよ。」返答されます。

 

中には管理がずさんで、建設当時の書類など残っていないケースもあるのかもしれませんが、わたしは正直なところ、ただ単に、不動産業者が調べるのがメンドクサイと思っているだけなのでは?と思ってます。

 

不動産業者は、買付申込までしてくれた買主候補にだけは、ちゃんと時間を取って対応しますが、ただ内覧するだけでは、マンション管理に関する詳細書類はイチイチ調べてはくれませんし、書類によっては有料なので、まず、出してくれません。

 

よくネットで見かける、マンションの設計図(竣工図)なんて、不動産仲介業者によっては、書類の保管場所や、存在自体を確認できない場合がありますが、その不動産業者がどれだけ管理組合、そして管理会社と関係が深いか、そして情報を持っているかにより、回答が異なってきます。 

 

わたしが購入したマンションも、約30年前に建設されたマンションですが、管理組合がしっかりしていて、竣工図(しゅうこうず)はもちろん、建設当時のパンフレット、公図、修繕費積み立て状況、使用履歴、組合役員会の議事録なども含め、保管期間、保管場所もしっかり明記され、ほとんどの書類がしっかり管理されていました。

 

よって、マンションの管理状況が明確にわかる書類は全て、入手することができました。

 

わたしが購入したマンションは、昨年大規模修繕工事が終了しており、エレベーターの修繕も完了しており、また、修繕積立金もしっかり管理されている様子でしたので安心です。

 

ハザードマップでも安全確認

 

わたしが購入したマンションは地上10階建ての大型マンションで、かつ高層階の物件を購入したので水害の被害はまず考えられませんが、地形や立地においても、川の氾濫、津波、土砂崩れなどのリスクは極めて低いので安心です。

 

地震については、日本全国においてリスクはありますが、鉄筋・鉄骨コンクリート造りであるため、多少の揺れには耐えられると思いますし、また、火災においても、非常階段が目の前ということもあり、よっぽどの事態でなければ、命に関わる心配はそれほどないと考えています。

 

また、避難場所についても、目の前に大広場が広がっているので安心です。

 

引渡し日の予定決め

 

売買契約、重要調査報告書などを全て読み合わせし、間違いがないこと、疑問点がないことなどを確認した後は、それぞれの書類に合わせ、一般媒介契約書も合わせ、3分づつ、住所、名前を下記、捺印、割り印などします(これ、結構大変💦)。

 

そして、ようやく、引渡し日の予定について協議の時間。

 

わたしが購入する物件は、まだ売主さんが居住中なので、売主さんの引っ越し日、そしてわたしの住宅ローン融資可能最短日、リノベーションの納期、そしてわたし自身の入居日(引っ越し日)なども考慮し、引渡し日を決定する必要があります。

 

幸い、売主さんがしっかりされている方で、すでに次の入居先を決めていたので、話はスムーズに進行しました。

 

住宅ローンの本審査を申し込んでから結果が出るまで約2~3週間、実際の融資日=それぞれの振込日=引渡し日となり、また売主さん側の住宅ローンや抵当権などの手続きも必要となるため、最低でも1か月間は必要です。

 

また、3月は引越し費用が通常の2~3倍高いということもあり、4月上旬に引渡し予定と設定しました。

 

引渡しの儀式は、融資する銀行(わたしの場合みずほ銀行)に、司法書士や、リノ―ベーション会社、売主、買主、不動産仲介業者一同が集まり、融資実行、そしてその場で必要経費の振込みをするため、一同が集まれる日の段取りも必要です。

 

融資までの期日(約1か月)

 

売買契約書締結の条件に、住宅ローン審査結果報告の期限が設けられています。

 

わたしの契約の場合、約1か月です。

 

その期日までに住宅ローン審査結果がわからない、もしくは審査が通らない場合、売買契約は解約となります。

 

みずほ銀行では、審査結果まで2~3週間かかるため、結構ギリギリの日程です。

 

リノベーション見積書の入手

 

売買契約の有効性を保つためにも、すぐに住宅ローンの申込みを済ませる必要があるのですが、わたしの場合、リノベーション費用も住宅ローンに組み入れる必要があります。

 

それを実現するには、リノベーション会社を決定し、具体的なリノベーション費用の見積書を作成してもらい、住宅ローン申込と同時に銀行に提出する必要があります。

 

提出した見積書と大きく変更になっては困るため、大急ぎでリノベーションの方向性をある程度決め、2社より相見積もりを取り、それぞれ詳細説明を受け、提案内容と費用にて比較し、依頼する会社を決定し、正式見積書内容を詰める必要がありました。

 

文字で書くのは簡単ですが、この作業、結構大変でした。

 

正式見積内容を詰めるには、私自身がどのようなリノベーション計画をし、どこにどれだけ費用をかけ、予算によっては、何を諦めるかも即座に決めなければなりません。

 

一番迷ったのが、床の段差をなくしフラットにするか否かでした。

 

床上げするにはかなりのコスト高になることがわかり、段差をなくすことは諦め、その分、水回りを含め、建具(ドアなど)を新調する方向を選びました。

 

結構、大掛かりなリノベーションとなり、また、わたしのこだわりも強いため、何度も追加修正が発生してしまいましたが、なんとか、融資申込当日に間に合わせました。

 

融資申込当日、リノベーション会社の方に、最終見積書を銀行まで持参頂き、銀行の待合いスペースで詳細説明を受け、そのまま銀行に提出という、まさにギリギリ滑り込みセーフな対応でした。

 

住宅ローン申込み手続きにかかる時間

 

みずほ銀行の窓口で、本審査の申込手続きをしました。

 

わたしの場合は、みずほ銀行窓口になんとか頼み込んで、イレギュラー対応にて事前に個人与信審査(購入物件以外の審査)を進めていたので、個人与信審査に関わる書類の提出などはすでに済ませていました。

 

よって、本審査の書類提出は、購入物件に関する書類のみでした。

 

それでも、手続きには1時間半ほど時間がかかりました。

 

何に一番時間がかかるかというと、購入物件に関わる書類全頁のコピーです。

 

〇売買契約書

〇建物登記簿謄本

〇建物公図

〇重要調査報告書(重調)など

 

正本されている重調と売買契約書は分厚いので、コピー取りには時間がかかります。

 

また、再度、住宅ローン申込書を記入し捺印し、また今回は、団信への申込も必要です。

 

ひとつ落とし穴が、、、。

 

わたしは糖尿病の薬を昨年より予防のつもりで飲み始めており、なんと、その申告において、直近の空腹時血糖値の値、ヘモグロビンA1Cの値、そして投与している薬の名前の記入が必要でした。

 

そんな情報が必要とは思いもせず、一度自宅に戻り、健康診断の結果を確認し、また銀行窓口に戻るという時間ロス・・・。

 

自分で進んで飲み始めた糖尿病薬が、こんなところで足かせになるとは思いもせずでしたが、団信の審査に影響するとのこと。万が一団信の審査が通らない場合、金利上乗せのワイド団信への申込が必要になります。なんとか、審査が通りますように。

 

わたしの場合は、事前審査の際に、住宅ローンの種類、ローン期間、団信オプション有り無しなど、全て決定してからの申込でしたので、1時間半で終わったのだと思います。

 

個人審査の情報から、ローン種類、期間、団信オプション全てを同日に決定するとなると、もっと時間を要すると思います。

 

こんな感じで、なんとか、ようやく売買契約締結、そして住宅ローン本審査の申込までたどり着きましたが、まぁ、大変でした💦

 

融資決定までに、リノベーションの詳細をさらに詰め、床材、壁材、照明器具、洗面台、購入家具を決めたり、また、引っ越し業者の選定から、退去手続き、火災保険会社の選定など諸々など、やることは山ほどあります。

 

なるべく楽しみながらやりたいと思いますが、時間勝負なところもあり、あんまり余裕がなく、当面バタバタしそうです。

 

それでは、みなさま、have a nice day

 

byちびまる