画像：photoACももぴさん
住宅ローンを選ぶ基準
マンションを買うにあたり、考えなくてはならないことは盛りだくさん！
物件選びだけでも大変なのに、購入から入居まで、決めなくてはならないことが山ほどあり、また、すべてが自分の思い通りにいくわけでもない。
そのうちのひとつが住宅ローン。
今は金利が低く、融資を受ける身としてはありがたい時代。
そして、ネット住宅ローンのオプションも増え低金利のローンもたくさんありますが、選択肢が多い分、逆に選ぶのが大変です。
昨年の12月頃から、利用可能なローンについて調査をはじめ、わたしの中である程度絞ったのは下記でした。
〇AUじぶん銀行（最低金利）
〇みずほネットローン（AUに近い金利）
〇SBIネット専用ローン
〇三菱UFJ銀行ローン
〇PayPay銀行
〇その他地銀、労金など。
でした。
地銀は、他と比べ結構金利が高く、すぐ除外でした。
当面低金利が続く（上がっても1％台）と思っているので、わたしは変動金利の予定で、万が一急激に金利上昇となれば一括返済、もしくはその時点で固定金利へ切替で良いと思うので、わたしの中では変動金利一択でした。
各社の住宅ローンをエクセルで並べてみたところ、そうそう大差はないように思いましたが、悩みどころは、
〇手数料支払い型 (2.2%) or
〇保証料支払い型 (前払い)
そして
〇元利均等返済 or
〇元金均等返済
のどちらかでした。
また、一生に一度の大きな借り入れなので、
〇ネット銀行（対応も全てネットか電話）
〇窓口申込（いつでも窓口で相談）
というのも悩みました。
がしかし、、、
そんな悩みの前に、実際に物件買付申込をして、不動産仲介業者と話をすることで知った、住宅ローン想定外の壁がありました。
住宅ローン想定外の壁
わたしは最終的に、
〇現在の給与振込先口座
〇iDeco引落口座
〇全ての支払自動引き落と口座
である、みずほ銀行の普通口座からローン支払いも自動引き落としにしたかったので、みずほ銀行のネットローンか窓口申込のどちらかに決めていました。
都銀は不動産仲介会社に嫌煙される
みずほ銀行の住宅ローンで決めていることを不動産仲介会社に伝えると、ほぼどこの字不動産仲介会社の営業マンにも嫌煙（懸念）されました。
理由は、
〇都銀は審査が厳しい
〇審査に時間がかかる
この2点。
不動産仲介会社としては、いざ購入となった場合、買主側が融資を受ける場合、融資が受けられないという事態を避けたいものです。
そして、審査が比較的緩い（通りやすい）金融機関での検討を勧められます。
わたしが一番勧められた金融機関は、「ろうきん」でした。
確かにろうきんは、変動金利0.6%台と比較的低金利。
ただし、これは、ろうきんの組合であることが必須であり、少なくともコープ会員でなければ、非会員での申し込みは、金利のメリットはほとんどありません。
わたしの勤務先は労働組合がないこともあり、ろうきん組合員にはなれません。
また、給与振り込み先をろうきんの口座であることが必須条件です。
給与振込先を変えるとなると、わたしとしては超メンドクサイ。
また、ろうきん以外では、金利が1%以上の固定金利融資プランを勧められました。
やだーって、思っちゃいました。
「事前審査がない」みずほ銀行
わたしが、みずほ銀行をローン申込金融会社として選んだ際に、一番苦労したのが、事前審査のシステムがないという点。
これは大きな想定外でした。
みずほ銀行では、AI事前診断というものがありますが、正直これは、融資受ける側にとっては、何の役にも立ちません。
なぜなら自己申告なので、不動産仲介業者にとっては、何の意味もなさないからです。
これには参りました。
わたしは、借入金はゼロ、延滞経験もゼロ、みずほ銀行で10年以上預金口座を持っており、給与振り込みや、iDeco、定期預金などしてるので、まず審査は問題ないだろうと思っていましたが、事前審査をしてくれないことには、どうしようもありません。
それを不動産仲介業者に伝えると、「えー・・・そんなはずはないですど。。。」と言われてしまい、大変困りました。
ちなみに、みずほ銀行で融資を受けるには、少なくとも売買契約原本提示が必要ですので、売買契約後でなければ、ローンの本審査に申込できません。
ただ、不動産仲介会社としては、売買契約締結前に、「この人は問題なく予定している借入額を融資してもらえる人」というのを確認しておきたいのです。
それは万が一、売買契約締結後、買主が一定期間内（通常契約締結から1か月以内）に融資が受けられないとなると、売買契約は解除となってしまうからです。
そうなってしまえば、不動産仲介業者としては、全ての努力、時間が無駄になってしまい徒労に終わってしまいます。
なので、確実に物件購入できるよう条件を揃えておきたいと思う訳です。
その事情をみずほ銀行の住宅ローン窓口に伝え、「このままでは売買契約が締結できなくて大変困る」と訴えたところ、便宜をはかってくれ、個人の信用審査だけ進めてくれることになりました。
みずほ銀行の審査期間は長い
みずほ銀行ネット住宅ローンも視野に入れていましたが、申込から融資まで１か月以上（長くて2か月）かかると言われ、それを不動産仲介会社に伝えると、「それは長すぎる、他の金融機関で担保させてほしい」と言われました。
みずほ銀行窓口の話では、ネットローンのほうが申込件数が多く、また、郵送による書類のやり取りもあるため、窓口よりもより長く審査から融資まで時間がかかるケースが多いとのことでした。
2か月というのは、窓口よりもネットローンのケースとのことでしたが、窓口でも、1か月ぐらいはかかるとのことでした。
ただ、よくよく考えてみると、融資の審査結果までの期間と、融資日までの期間は、わけて考える必要があります。
おそらく融資審査結果までは、2～3週間。
融資実行日＝引渡し日（所有者変更日）は、売主がまだ居住の場合、売主が退去するまでの期間も考慮しなければなりません。
いずれにしても、、、みずほ銀行の融資審査期間～融資実行日までの期間が、他の金融機関が案内している機関より長いため、この状況も大きな障害となりました。
リノベーションの見積書も必要
わたしは、約300万円かけてリノベーションする予定で、税控除をMAX受けるためにも、リノベーション費用も全額住宅ローンに組み入れるます。
リノベーション費用を住宅ローンに組み入れないと、リノベーションの費用だけの融資となり、住宅ローン金利は使えず、別途高い金利での融資となってしまいます。
住宅ローンで融資を受けるには、その支払い先が明確に決まっている必要があり、またその額も然りです。
大幅に異なってはいけません。
なので、リノベーション費用を組み入れるには、物件を購入前（売買契約前）に、下記を段取りしておく必要があります。
〇具体的リノベ要望をまとめ
〇現地でリノベ会社と下見・打合せ（配管、配線など）
〇見積入手
わたしの場合、売主さんが該当物件にお住まいのため、不動産会社を通じて売主さんにお願いし、相見積のため、リノベーション会社2社を現地集合させ、上記を済ませる必要がありました。
売主さんが幸い良い人で、1時間半もの下見に付き合ってくれました。
それも、結構な人数になってしまい、コロナ禍なのに、申し訳なかったです。。。
リノベーション会社は、現地を見ないと見積もりが出せないというのも、経験を通じて初めて知りました。
融資と支払は全て同じ日に。
また、もう一つの壁。
わたしは総額1,600万円借入れる予定ですが、その支払い先が明確である必要があり、また、その支払いも融資日と同日振込でなければならず、仮に支払日が分かれてしまう場合、住宅ローン契約書が複数にわけれ、印紙代もその分かかり（2回に分かれれば2契約分）、毎月のローン引落額も契約毎分かれてしまいます。
融資実行の流れは、融資を受ける金融機関（わたしの場合、みずほ銀行）に、
〇売主
〇買主（わたし）
〇不動産仲介会社
〇司法書士が一同に集まり、
みずほ銀行
→全額(1,600万円)をわたしの指定口座に振り込み
わたしの口座から、その場で、
〇売主
〇不動産仲介会社
〇リノベーション会社
に、それぞれ振込を完了させる必要があります。
問題となってくるのが、、、リノベーション費用の支払。
リノベーションのスタート日は、融資実行日以降、すなわちリノベーション会社から請求されるのはリノベーション完了日以降となり、支払いが物件購入の融資日よりずっと後になってしまいます。。。
引落される口座が１つであれば、引落額が２つに分かれることは、わたしにとってはそんなに大きな問題ではないですが、印紙代を倍支払うのは、ちょっと損した気分。。。
印紙代は2万円ぐらいなので、倍額4万円です。
なので、わたしはリノベーション費用は300万円FIXと決め（それ以下でもそれ以上でもない）として、前払いで融資日を合わせることを選ぶつもりです。
それ以外の費用としては、不動産仲介業社に支払う仲介手数料や諸経費諸々。
おそらく100万円ほどかかると思います。
住宅ローンを受けるって、こんなにめんどくさいんだぁ、、、とちょっと思っているところです。
住宅ローン申込まで決めること
住宅ローン申込むまでに決めることは、山ほどあります。
〇融資を受ける金融機関
〇ネットローンか窓口申込か
〇変動金利 or 固定金利
〇事務手数料支払い型 or 保証料前払い型
〇元利均等返済 or 元金均等返済
〇融資を受ける期間
〇月々の返済額目安
〇団信のオプション加入の有無
〇リノベーション費用を含むか否か
〇リノベーション会社と予算
〇リノベーション具体的な計画など
時短そして正確性を考えて、少々金利が高くても、ネットローンよりも、確実に手続きを行える窓口申込を選択しました。
意外と実際に聞いてみて、金利を計算してもらわないと、わからない、比較できないリスクや違いがあると思いました。
電話やメールではわかり得ないことがあり、対面説明ではじめて理解できることがあると感じました。
特に金融商品に疎い場合（わたし）は、なおさら対面で丁寧に、電卓片手に丁寧に説明を受けたほうがはるかに安心かつ、理解しやすいです。
その他考えることとして、、、
〇金利変動時のリスク
〇経済困窮時のリスク
〇ローン組換え時のリスクなど。
住宅ローン申し込みに必要な書類
金融機関によって、大きく異なると思いますが、みずほ銀行窓口申込みの場合は、下記書類が申込時に必要になります。（中古マンションの場合です）
【本人確認書類】
１．免許証 or パスポート原本
２．健康保険証原本
３．住民票（マイナンバー、本籍記載なし）原本
４．印鑑証明書
５．源泉徴収票（前年度分）原本
６．住民税決定通知書原本
【物件確認書類】
７．住宅地図
８．公図
９．建物登記簿謄本（3か月以内）原本★
１０．建物平面図原本★
１１．売買契約書
１２．重要事項説明書
★は物件所在地管轄の法務局で取得できます。
物件確認書類は、売買契約締結時に、不動産仲介会社が準備してくれますが、★は原本を法務局に自分で取りに行くか、不動産仲介会社にお願いするしかありません。（実費負担）
1,000万円以上の融資を受けるのは人生初ですが、こんなに段取りが大変とは思いませんでした。
最低金利で借りられるとは限らない
それから、想定外がもうひとつ。
ネット上で各社が出している金利情報は、あくまで最低金利（MAX低い金利です）。
これも、住宅ローン窓口で初めて知ったことですが、必ずしも、ネット上で出ている最低金利で、自分が借り入れができるとは限らないとのこと。
個々人の状況により、実際の借り入れ金利は、金融機関が決めます。
わたしが決めた住宅ローン内容
わたしが自分の背景を考え決めた住宅ローン申込内容は下記です。
〇窓口申込
→窓口申込のほうが金利は若干高いが、確実で作業も迅速。
→対面でとことん相談できるので安心、理解しやすい。
○頭金・ボーナスなし
→10年間税控除MAX受けるため
〇変動金利
→窓口担当に調べてもらったところ、過去20年大幅な変動がないため。
〇元金均等返済
→初回支払高く、月々支払変動もあるが数千円の変動であり、月々支払いに影響なし。
→元利返済に比べ総額支払が安いため。
〇保証料前払い
→事務手数料一括払い型に比べ金利は若干高めだが、一部返金あり。
→税控除が終わる11年目に早期全額返済予定のため、返金ありの方がメリットあり。
〇団信オプションなし
→扶養家族なしで、11年目に全額返済のため支払額(2000〜8000円/月額)の割にメリット感じられず。
〇期間は27年(75歳まで）
→月々の支払を現在より若干高めに設定。
→税控除期間後全額返済のため。
ここまで決められたのは、みずほ銀行の住宅ローン窓口担当者が、何度も電話で事前相談にのってくれ、長い時で1時間も相談につきあってくれ、疑問を全てクリアにしてくれたおかげです。
また、実際に窓口相談に行った時にも、さまざまな選択肢において、具体的な返済総額、月額払いなどの比較シミュレーションを的確に準備しておいてくれましたため、即決できました。
自分にとってどのパターンが一番適しているのか、どの範囲までリスクを負っても良いと思えるのか等、明確に判断することができました。
大きな借入れですから、正確な情報のもと、自分でしっかり理解し判断し、決断したいものです。
やはり、対面営業・説明の力は強く有効である、というのを改めて実感しましたし、わたしには大きな助けとなりました。
本日無事に売買契約締結を終え、いよいよ本格始動です！
それでは、みなさま have a nice day
by ちびまる
注：上記情報は、本ブログ運営者である個人の借り入れパターン事例であり、また上記情報は、確実・正確である保証はありませのでご了承ください。実際にご自身で借り入れされる場合は、ご自身にて該当金融機関へ詳細をご照会・ご確認ください。
