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ネット上の住宅ローン金利では借入れられない
この度、はじめてマンションを買い、住宅ローンに申し込んだわたし。
無事に本審査が通過し、住宅ローンを受けられることになったのですが、残念ながら最低金利 (0.65%)では借入れできませんでした。
わたしが借入れできる初回金利は、0.775%の予定です。
申し込む前は、自分の要望で、かつネット上に公表されている金利で、問題なく借り入れできるものだと疑いもしませんでした。
まさか、借り入れできる金利に幅があるなんて、思いもしませんでした。
自分が最低金利で問題なく借入れられると疑わなかった理由としては、
〇現在の借金はゼロ
〇延滞経験もない
〇10年以上同じ会社で正社員勤務
〇メインバンクでの借入れ
〇借入額に近い預金額もある
〇扶養家族なし
〇安定収入を得ている
と、特にネガティブな要因は、あまり考えられなかったからです。
でも、今、よく考えてみると、
①自身が勤める企業が業績が悪い（ずっと赤字経営）ということ、そして
②物件価値（築29年）ということ、また、
③リノベーション費用も組み込んだこと
が少なからず、貸付金利を決定する上で、総合的判断に判断する材料になっているのではないかと思いました。（実際のところはわからないですけど・・・）
ネット上で金利や手数料比較をし、借入れ金融機関を選び、最終的に、給与振り込み口座もあるみずほ銀行の店頭にて住宅ローンを申し込んだのですが、いろいろすったもんだがあり、結局、ネット上で参考にした最低金利では借入ができませんでした。
わたしは、最終的に総額1,600万円（リノベーション費用、諸経費込み）で、下記条件で住宅ローンを申し込みました。
〇みずほ銀行店頭申込み
〇変動金利
〇保証料前払い型
〇元金均等返済型
〇頭金、ボーナスなし
〇27年間で返済
想定していた現時点での金利幅は、0.625% (最低）～0.875% (最高）で、問題なく0.625%の最低金利で借りられるものだと完全に思い込んでましたが、結局、借入れできたのは、0.775% (おおよそ0.8%)ですので、下記金利幅の高いほうの金利に該当します。
0.775%に決定するまでにも、いろいろすったもんだがあり、みずほ銀行と交渉および条件擦り合わせ、妥協が必要でした。
住宅ローン本審査に申し込んで約2週間経過しようとしている頃、みずほ銀行から途中経過の報告がありました。
「今のままの申込条件では、優遇金利を適用することがなく、店頭金利（基準金利）2.45%になります。なので、相談させてください。」と。
何？？？2.45%ってどういうこと？
そんな話聞いてない！！！
完全に想定外の回答に、激しく動揺しました。
「住宅ローン借りれない可能性ある？？？」と一瞬頭をよぎりまして、下手すりゃ売買契約自体が破棄になるリスクもあると思った次第です。
売買契約の条件には、住宅ローン審査が1か月以内に下りることでしたので、それが遅延、却下となると完全アウトです。
全てが水の泡になると思いました。
優遇金利が適用できない！？
この度、住宅ローンを実際に申し込んでみて、勉強になったことがあります。
ネット上で出ている住宅ローンの金利とは、
店頭金利（基準金利）－優遇金利（割引ける金利％）で割り出されている適応金利で、最も優遇金利の幅が大きい適応金利（最低金利）がネット上では表示されています。
これは、完全に銀行側の広告戦略ですね。
一体、どれだけの割合の方が、ネットで公表されている最低金利で借入れできるのだろうかと、疑問に思っています。
お恥ずかしながら、わたしはこの仕組みをよく理解していませんでした。
住宅ローンの審査において、どれだけ優遇金利を受けられるかは、実際にローン審査をしてもらわないとわからないことです。
また、優遇金利を受けられない可能性を告げられた理由については、絶対に教えてくれません。
「保証会社の総合的な判断です。」としか教えてくれません。
優遇金利を受けるための交渉と妥協
優遇金利を受けられず、店頭金利になるかもしれないと言われ動転しましたが、よく話を聞いてみると、ローン申込みの条件を変更すれば、優遇金利を受けられるとのこと。
その条件とは、
①自己資金（頭金）を150万円いれること
②物件費用のみを対象とした融資に限定すること
③リノベーション費用の融資契約を別個にすること
でした。
通常、リノベーション費用は住宅ローンの金利よりも高い金利になりますが、住宅ローンと同時申込であれば住宅ローンに組み込むことも可能です。
ただし、段取りが相当大変です（経験者（わたし）の心の叫び）。
自己資金150万円は問題なかったのですが、わたしはリノベーションに約350万円費やすので、なんとか住宅ローンに組み入れたくて、住宅ローンの申込みに間に合うようリノベーション計画を立て、業者と一緒に現場の下見をし、その後相見積もりを取り、それぞれ見積内容の説明を受け、業者を選定し、銀行に見積書を提出し融資申し込みを行いました。
文字で書くのは簡単ですが、リノベーションの見積を出すには、自分がどのようにリノベーションをしたいのか、予算はいくらぐらいかなどを決めることが必須なので、その構想を固め業者に具体的に伝えることが結構大変でした。
それも、かなり限られた時間で上記を実行しなければなりません。
また、住宅ローンの融資を受けた後、それぞれの支払いは同日なので、信頼できるリノベーション会社を選定し、前払いができるかどうかも事前に確認が必要です。
物件そのものの支払は売主にするのですが、融資日＝引渡し日なので問題ありません。
ただし、リノベーションは通常、融資を受け、物件を手に入れ、その後にリノベーション着工なので、支払いはずっと後日になってしまいます。
支払日が後になる＝融資日もその時になる＝契約が2本に分かれる、ということになるので、印紙代 (わたしの場合2,200円）が別途かかり、引落も2本になってしまいます。
ちなみに、住宅ローン本体の契約印紙代は、20,200円です！（結構高い！）
なんとかローン担当者にお願いして、リノベーション前払いのリスクは自分で100％責任取るので契約と融資を１つにしてもらうよう交渉しOKとなりました。
いろいろ冷や汗をかく場面もありましたが、無事に住宅ローンの審査がおり段取りも終わり、やっとこれで前に進めます。
住宅ローン借入れの難しさ
住宅ローンを借り入れることが、こんなに大変だとは夢にも思いませんでした。
実際に借入れ申込をしてみて、わかったことは下記のポイントです。
１．最低金利での借入は困難（+0.5%想定しておく必要あり）
２．事前審査がない金融機関もある（みずほ銀行）
３．事前審査がないと不動産業者が難色を示す
４．リノベーション費用の組込みは正式見積書が必須
５．物件に関わる以外の諸経費は却下されるケースあり
６．融資＝100%支払日でないと契約がわかれ印紙代が余計にかかる
７．リノベーション費組み入れの審査は厳しい
８．リノベーションをローンに組み込む場合、委託契約書の提示が必要
９．住宅ローンは要望通りにはいかない。
１０．審査結果については、一切理由を教えてれない（総合判断の一点張り）
そんなこんなで、なんとか住宅ローンにリノベーション費用を組入れることに成功し、最低金利では借入できなかったものの、なんとか優遇金利を受けることで、借入金利を1%以内に抑えられ、まずは安堵しました。
これから、
〇住宅ローンの契約
〇リノベーション委託契約
〇融資実行・物件引渡し
〇マンション管理会社へリノベーション申請
〇上下3軒の方々にリノベーションの通知と了承をもらいに行く（菓子折りもって）
〇リノベーション計画（床、壁材の選定など）
〇現在の住まいの退去通知
〇引っ越し業者の選定と手配
〇マンションの駐車場契約
〇照明器具、その他家具の購入
〇住所変更届、転送手配など
やることが満載過ぎて、ちょっと息切れ気味です💦
でも、夢のマイホームですから、なるべく自分のイメージ通りの空間を創造できるように、精一杯楽しみたいと思います。
下記、住宅ローンの壁その①です。
それでは、みなさま have a nice day
by ちびまる
